李永然律師
對老舊房屋屋主而言,對「都更」或「危老重建」真是充滿了期待又怕傷害,一方面期待重建,免得一地震就四處檢查是否有裂痕;但又怕「萬惡奸商」侵害自己的權益。對建商而言,雖然都更或危老重建,代表重大商機,但也代表更多壓力與責任,尤其尚未開建,就得付出巨大的拆遷費、補償費,萬一碰到多家釘子戶,更傷腦筋。加上坊間流傳著——越後面答應的人,可以得到更多的補償,於是,人人都想當最後一根釘子……。
據內政部不動產資訊平台2021年的統計,台灣三十年以上老屋約有四百五十萬戶、超過全台房屋比例的一半,二十年後更將高達七百四十萬戶。其中又以台北市老屋有六十四萬餘間、佔了全市房屋的71.37%,是台灣老屋比例最高的城市。因此,台北市的危老改建申請案的數量與核准案件也是六都之冠。
早期只有《都市更新條例》時,只能適用該條例,雖然大家躍躍欲試,但隨著諸多問題叢叢的都更案,令民眾卻步,建商也被民眾視為「奸商」。稍後因《都市更新條例》違憲,都更呈牛步發展。於是立法院三讀通過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》(以下簡稱「危老條例」),總統也於民國106年5月10日公布,並且自同年5月12日起施行。而卡關多年的「都更條例」,也終於經立法院三讀通過,並由總統於民國108年元月30日公布施行,新修正的條文則自民國108年2月1日起正式生效。
於是老舊房屋屋主就有點霧煞煞了,都更?危老重建?要選哪一個?到底能不能一坪換一坪?原本的店面是寬廣,現在變成長深,這不是侵害權益了嗎?於是一場又一場的說明會上場。
申請門檻和面積是「都更條例」與「危老條例」兩者最大的不同之處,危老重建的申請門檻比較低,只要符合三十年以上、房屋有安全之虞,或是無電梯者,都可以申請,申請面積沒有限制。但都更的面積至少要在1,000平方公尺以上,且需位於都市更新地區或都市更新單元。所以面積小的基地適合走審核速度快、門檻較低的危老整建。若面積夠大,則適合採用都更模式,因為可以享有較高的容積率。
有鑑於民眾迫切希望老舊房屋重建,但對都更與危老重建充滿疑問,永然聯合法律事務所所長李永然律師特別企劃《危老都更重建權益保障手冊》,由永然聯合法律事務所桃園所許啟龍律師擔任主編、永然地政士聯合事務所李廷鈞地政士擔任副主編,率領永然聯合法律事務所台北所、桃園所及高雄所律共同執筆,解說老屋重建應有的認識及相關事項,同時也邀請實務上推動危老重建的台北市危老重建工作站內湖AIT站李文嬌站長分享她的經驗。
內容包括:認為「危老」重建與「都市更新」重建之差異;運用「合建」或「委建」進行危老重建或都市更新,何者較有利;都市更新實施方式及流程、權利變換與協議合建的差異;不動產所有權人與建商簽訂合建契約的注意事項;合建契約之各方均應注意契約糾紛的避免與預防……等。
《危老都更重建權益保障手冊》由台北市危老重建工作站內湖AIT站、21世紀不動產內湖AIT店捐印。
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